El Condominio en Jalisco ¿Qué es?
En principio el artículo 1001 estipula que:
"Condominio es el régimen jurídico que integra modalidades y limitaciones al dominio de un predio o edificación y la reglamentación de su uso y destino, para su aprovechamiento conjunto y simultáneo.
Los titulares de la propiedad en condominio reciben la denominación de condóminos. La titularidad puede referirse a un espacio o a un uso y bienes determinados en forma exclusiva, cuyo aprovechamiento y disposición es libre que se denominan áreas o bienes privativos; además la titularidad exclusiva está referida porcentualmente a las áreas y bienes de uso común los que no podrán ser objeto de acción divisoria y son inseparables de la propiedad individual.
El conjunto de áreas y bienes privativos, con las áreas, instalaciones y bienes de uso común, que hacen posible su aprovechamiento por un grupo de titulares, se denomina unidad condominal.
El conjunto de bienes cuyo aprovechamiento y libre disposición corresponden a un condómino, se denomina unidad privativa."
La Doctrina por ello menciona que es una modalidad del derecho real de propiedad por la cual cada uno de los dueños de las unidades de propiedad exclusiva (llamados condóminos) tienen pleno dominio sobre las mismas, conjuntamente con derechos de copropiedad sobre las áreas comunes de un bien inmueble jurídicamente dividido." ( De la Mata: 2007) y por ello se dice que la naturaleza de este régimen ha sido muy controvertida, pero coincide con lo antes dicho ( Arce: 2012)
Así parece que Jalisco adopta la teoría dualista de propiedad preponderante, pero como veremos en seguida con otro matiz.
Es apropiado mencionar que para constituirse el régimen se requiere que quien tenga la libre disposición de un predio o edificación solicite la autorización del municipio en que se localice el inmueble y que se formalice en escritura pública constando los requisitos establecidos en el artículo 1006 del Código Civil del Estado de Jalisco. Y lo anterior está conforme con lo establecido en el artículo 80 fracción IV de la Constitución Política de Jalisco
Entre los requisitos uno relevante es que deben tener un Reglamento interior que regula diversas cuestiones tales como los derechos y obligaciones de los condóminos; las facultades de los órganos de administración y gobierno; la formación de los fondos de reserva; la instancia y procedimiento para resolver conflictos entre los condóminos... En fin, cada Condominio tiene el suyo con sus propias reglas que la hacen diferente y son las que rigen al mismo de acuerdo al art. 163 del CCJal ¿Estas reglas pueden cambiar? Sí, pero debe hacerse de conformidad con las reglas que se hayan fijado y sólo a través de la Asamblea por ser el órgano supremo de la administración.
Pero además como ya se mencionó, hay otra peculiaridad pues el Art. 161 fracción XII de Código Civil del Estado de Jalisco (CCJal) considera al Condominio como una persona jurídica y en consecuencia tiene ciertos atributos por ejemplo:
Nombre. ¿Cuál? El que conste en su Escritura. Artículo 164 del CCJal.
Domicilio El que conste en la Escritura Art. 166 CCJal
Nacionalidad. Queda claro que al no ser extranjera, será Mexicana.
Patrimonio. Que en efecto tienen con el conjunto de cargas y derechos que tiene.
Capacidad. Para el presente caso aplicaría el Art.162 del CCJal y aplica el objeto de su institución que se concatenará con el Reglamento que adopten para conocer con precisión y que da para mucha reflexión .
Si en su caso es una persona moral ¿Quién lo representa? El artículo 1012 que habla respecto al Administrador menciona en su fracción I que será el representante legal frente a terceros
Por tanto, además de la la teoría dualista de propiedad preponderante adopta el de personalidad jurídica.
* Tipología de Condominios en el Código Civil de Jalisco.
1.- Condominios Simples y Compuestos. Esto es en base al funcionamiento y aprovechamiento de los elementos comunes por una o varias unidades condominales. Será simple cuando las áreas comunes y sus obras de equipamiento corresponden a una sola unidad condominal y compuesto cuando una parte de sus áreas comunes y obras de infraestructura y equipamiento son aprovechadas por los titulares de 2 o más unidades condominales que coexisten en un mismo predio. (Art. 1002 CCJal)
2.- Condominios horizontales, verticales y mixtos. Ésta es en atención ala distribución de las áreas comunes y privativas, respecto del predio y las edificaciones. Será horizontal cuando a cada condómino le corresponde como area privativa una fracción o lote del predio con su edificación e instalaciones. Será vertical cuando la totalidad del predio es del bien común y una misma estructura arquitectónica se divide en áreas privativas y mixto cuando concurren las condiciones anteriores para un condominio horizontal y vertical (Art. 1003 CCJal)
3.-Condominios habitacionales; de alojamiento temporal; comercios y servicios; oficinas administrativas; abastos, almacenamiento y talleres especiales; manufacturas y usos industriales; de servicios municipales. Ésta se da en atención a su uso. (Art. 1005)
Bibliografía.
Arce y Cervantes, J. (2012) De los Bienes. Porrúa, México
De la Mata Pizaña. F y Garzón Jiménez R. (2007) Bienes y Derechos Reales, Porrúa, México
Comentarios
Publicar un comentario